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三、 土地权属的确认

1. 农村地区(含城市郊区)土地所有权和使用权的确认

农村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立工矿及事业单位的边界等。它不但形式复杂，而且往往用地手续不齐全。

因此，应将文件确认、惯用确认、协商确认或仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。对完成了土地利用现状调查的地区，其调查成果的表册和图件是很有说服力的确权文件的，应予承认。

铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地，其所有权属国家，使用权归各管理部门。由于这些用地分布广泛，并且比较零乱，其权属边界比较复杂。在进行土地权属调查时，按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地的使用权和所有权。

2. 城市土地使用权的确认

城市的土地所有权为国家所有，权属主只有土地使用权。城市土地使用权主要按以下述文件确认：

➊单位用地红线图

红线图是指在大比例尺的地形图上标绘用单位的用地红线，并注有用地单位名称、用地批文的文件名、批文时间、用地面积、征地时间、经办人 和经办单位印章等信息的一种图件。

红线图的形成经过建设立项、上级机关批准、用地所在市县审批、城市规划部门审核选址、地籍管理部门和建设用地部门审定和办理征(拨)地手续、再由城市勘测部门划定红线等一系列法定手续。红线图是审核土地权属的权威性文件。在进行地籍调查时，可根据该红线图来判定土地权属，并到实地勘定用地范围的边界。

➋房地产使用证。

包括地产使用证、房地产使用权证或房产所有权证。

1949 年以来的几十年中，有的城市曾经核发过地产使用证。1978 年至 1986 年，城市房地产部门组织过地籍测量，绘制过房产图，并发放过房地产使用权证或房产所有权证。这些文件可作为确权依据。

➌土地使用合同书、协议书、换地书等。

1949 年至 1986 年的几十年中，企事业单位之间的调整、变更，企事业单位之间的合并、分割、兼并、转产等情况，它们所签订的各种形式的土地使用合同书、协议书、换地书等，本着尊重历史、注重现实的原则，可作为确权文件。

➍征(拨)地批准书和合同书。

1949 年至 1982 年，企事业单位建设用地采取征(拨)地制度。权属主所出示的征(拨)地批准书和合同书，可作为确权文件。

➎有偿使用合同书(协议书)和国有土地使用权证书。

1986 年之后，国家进一步明确了土地所有权与使用权分离的制度，改无偿使用土地为有偿使用土地。政府土地管理部门为国有土地管理人，以一定的使用期限和审批手续，对土地使用权进行出让、转让或拍卖。所签订的有偿使用合同书(或协议书)和发放国有土地使用权证是土地使用权确认的文件。

➏城市住宅用地确权的文件。

现阶段我国的城市住宅有三种所有制，即全民所有制住宅、集体所有制住宅和个人所有制住宅。一般情况下，住宅的权属主同时是该住宅所座落的土地的权属主。单位住宅用地根据其征(拨)地红线图和有关文件确权；个人住宅用地(含购商品房住宅)根据房产证、契约等文件确权；奖励、赠与的房屋用地应根据奖励证书、赠与证书和有关文件(如房产证)确认土地使用权。